Để đặt chỗ cho mình, người mua phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ đồng nghĩa với việc ký thỏa thuận đặt cọc. Nhưng vẫn có trường hợp bên bán ngay khi tìm được khách hàng trả giá cao hơn dù phải bồi thường liền hủy thỏa thuận. Dưới đây là những nguyên tắc dưới đây để người mua đặt cọc an toàn và đảm bảo quyền lợi.
1. Phân biệt rõ tiền đặt cọc và tiền trả trước
Thực chất, nếu xét về hình thức, tiền đặt cọc và tiền trả trước đều là khoản tiền (hoặc tài sản có giá trị khác) mà bên mua giao trước cho bên bán. Mục đích là nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất, 2 khái niệm này lại có sự khác biệt với nhau.
Cụ thể, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền trong thời hạn nhất định để đảm bảo thực hiện hợp đồng. Trong khi đó, tiền trả trước là việc bên mua tiến hành trả trước một khoản tiền cho bên bán. Chính vì vậy nên khi có vi phạm xảy ra, hậu quả pháp lý sẽ khác nhau tùy theo hình thức là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.
Về đặt cọc
Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền nếu thực hiện hợp đồng.
Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng.
Trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trả tiền trước
Khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng.
Theo điều 29 Nghị định 163/2006/NĐ–CP quy định:
"Nếu trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước”
Người mua cần lưu ý ghi rõ khoản tiền mình giao trước cho bên bán là tiền cọc hay tiền trả trước, tránh phát sinh tranh chấp về sau khi lập hợp đồng đặt cọc cũng như biên bản giao nhận tiền.
2. Khoản bồi thường/ phạt cọc rõ ràng
Quyền lợi chính đáng của người mua trong giao dịch mua bán nhà, đất là việc yêu cầu bồi thường thiệt hại tiền đặt cọc. Nguyên nhân là do số tiền đặt cọc khi giao dịch bất động sản thường rất lớn, giá trị chuyển nhượng cao nếu không có quy định bồi thường như vậy bên mua sẽ chịu thiệt nếu bên bán “qua cầu rút ván”.
Người mua cần lưu ý các điều khoản này để đảm bảo quyền lợi khi bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, ngoài việc hoàn lại số tiền đặt cọc thì bên bán còn phải trả cho người mua khoản bồi thường hoặc khoản phạt vi phạm theo thỏa thuận trước đó trong hợp đồng.
3. Hợp đồng đặt cọc nên công chứng
Công chứng hợp đồng đặt cọc không bắt buộc nhưng cần thiết. Để đảm bảo tính pháp lý cũng như tránh trường hợp tranh chấp xảy ra.
Thủ tục công chứng tương đối đơn giản, hai bên cần chuẩn bị đầy đủ bộ hồ sơ gồm các giấy tờ như: dự thảo hợp đồng; bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng, bản sao giấy tờ khác có liên quan, …
4. Sử dụng vi bằng hoặc nhờ người làm chứng
Tiềm ẩn rất nhiều rủi ro khi hợp đồng đặt cọc không công chứng. Do đó bên người mua nên lập vi bằng về việc đặt cọc tại các văn phòng luật sư. Tại đây sẽ được xem xét các giấy tờ liên quan, tư vấn cho các bên về điều khoản trong hợp đồng và tiến hành sẽ lập vi bằng về việc đặt cọc. Vi bằng đảm bảo cho người mua sự an toàn pháp lý và khi xảy ra tranh chấp.
Cũng như công chứng, người làm chứng là yếu tố không bắt buộc nhưng nên có để củng cố tính pháp lý cho hợp đồng đặt cọc.
Trên đây là những nguyên tắc không thể bỏ qua khi ký hợp đồng đặt cọc mua nhà. Đây cũng là những lưu ý cần nắm khi đầu tư bất động sản để hạn chế rủi ro. Dù là người mua thực hay nhà đầu tư cũng cần nắm vững 4 nguyên tắc nói trên để đảm bảo quyền lợi cho bản thân khi mua nhà hoặc đầu tư bất động sản.
Xem thêm: